Приемка квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры - это значительный и радостный этап, который у многих бывает один раз в жизни. Предполагается, что за такие большие деньги в соответствии с договором долевого строительства она должна быть в идеальном состоянии. К сожалению, это далеко не так. Чаще всего при приемке квартиры в новостройке от застройщика выявляется значительное количество строительных дефектов. Но согласитесь, ведь не будете же выкупать машину из салона, если она с царапиной или вмятиной. Также и с квартирой в новостройке. Поэтому этап приемки и осмотра квартиры очень важен и нужен.

Понятно, что момент долгожданный и хочется быстрее получить заветные ключи. Но в данном вопросе торопиться не стоит. В квартире с отделкой жить вам, без отделки делать ремонт за свои деньги. Поэтому лучше сразу не подписывать передаточный акт, а внимательно осуществить приемку квартиры в новостройке и обязать застройщика устранить обнаруженные дефекты за его счет.

Вот такая последовательность действий должна быть:

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан уведомить дольщиков о готовности к приему-передаче. Сделать это он может либо письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично новоселу под роспись. В течение 7 дней после получения уведомления вы должны «приступить к приемке», то есть прореагировать на уведомление действием. Записи в очередь на осмотр будет достаточно. Далее у вас есть 2 месяца, чтобы провести приемку квартиры в новостройке. Причем именно провести, но не обязательно принимать, если есть дефекты. Устранение недостатков - является обязанностью застройщика.

Обратите внимание, если вы не явитесь на приемку в течение 2 месяцев после получения уведомления, застройщик по закону имеет право подписать односторонний акт приема-передачи квартиры без вашего участия. И некоторые из них пользуются этой возможностью и неосведомленностью новоселов - назначают дату позже двух месяцев после уведомления. В таком случае необходимо направить ему претензию о вашей готовности присутствовать на приемке квартиры в установленный законом срок. В дальнейшем это докажет, что перенос сроков произошел не по вашей вине.

Здесь и далее запомните! Чтобы претендовать в будущем на взыскании компенсации, всю значимую переписку с застройщиком следует вести двумя способами:

1. По почте письмами с уведомлением о получении и описью вложений.
2. Лично под роспись ответственного сотрудника – у него должно быть право на это, подтвержденное доверенностью.

В назначенное время вы встречаетесь с представителем застройщика на объекте и идете совместно принимать вашу квартиру в новостройке

Если обратиться к специалистам по строительной экспертизе, все намного проще. Они все проверят за вас - от соответствия проектной документации до выявления дефектов в квартире, на которые вы бы ни обратили внимания - и подготовят исчерпывающий перечень замечаний, помогут выбрать основные и составить дефектный акт. Наша компания «Техприемка» предоставляет подобные услуги и поможет принять квартиру в новостройке специалистами качественно и недорого. Если же выполнять оценку квартиры самостоятельно, то необходимо подготовиться.

Перед приемкой необходимо подготовиться: внимательно прочитать договор, изучить строительные нормы и правила, запастись измерительным оборудованием.

Сначала перечитываем договор и все приложения к нему. В нем подробно изложено, в каком состоянии вам должны передать квартиру в новостройке. Какие будут установлены окна и двери, какая выполнена отделка, какие сети проложены и т.д. Также там описан процесс приема-передачи, необходимые документы, сроки и прочее. В отдельных случаях застройщики не указывают ту или иную информацию в условиях договоре, что само по себе уже является нарушением статьи 4 ФЗ 214.

Далее изучите нормативную строительную документацию по квартире. Она диктует требования к готовым конструкциям, качеству поверхностей, максимально допустимым отклонениям и т.д. К ним относятся СП, СНиП, ГОСТ. Основной документ, который вам понадобится - «Строительные правила» (СП - актуализированная редакция СНиП, которые ранее использовались). Для приемки квартиры без отделки для общестроительных работ в основном нужен СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», для квартиры с черновой и чистовой отделкой - СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Для инженерных коммуникаций: водопровод и канализация – СП 30.13330.2016, отопление и вентиляция – СП 60.13330.2012, электрика – СП 76.13330.2016. Кроме того, на все изделия существуют свои нормы – ГОСТы, вот некоторые из них: ГОСТ 30674-99 и 23166-99 – по окнам, 30971-2012 – швы и примыкания окон, 538-2014 – фурнитура. Все СП и ГОСТ легко можно найти в интернете, рекомендуем пользоваться данным ресурсом: docs.cntd.ru.

Запаситесь необходимым оборудованием. Основной минимальное набор для приемки новой квартиры включает:

1. Рулетка - определение линейных размеров по плану квартиры и отклонений,
2. Уровень или отвес - проверка горизонтальных и вертикальных отклонений конструкций, а также для выявления местных неровностей поверхностей,
3. Линейка и/или угольник - измерение отклонений, небольших размеров. Угольник также позволяет проверить перпендикулярность углов,
4. Фонарь – освещение темных и труднодоступных мест,
5. Тестер электрический - определение параметров напряжения в электрической сети и их отклонение от номинальных значений. Как минимум возьмите с собой телефонную зарядку для проверки розеток,
6. Маркер, мел, малярный скотч –нанесение отметок о дефектах на конструкциях,
7. Тряпка – устранение загрязнений, мешающих осмотру,
8. Бумага и ручка – запись любых выявленных недостатков. Лист бумаги также понадобится для проверки вентиляции (его можно приложить к вентиляционному отверстию).

Специалисты при приемке квартир используют более широкий перечень оборудования. Оно повышает скорость и точность измерений, а также делает замеры недоступные вышеперечисленному оборудованию.

• Лазерный нивелир - проверка горизонтальных и вертикальных отклонений конструкций,
• Лазерный дальномер - измерение линейных размеров (Лазерная рулетка), дает сверхточные измерения, может вычислять площадь и объем,
• Анемометр - проверка скорости и объема расхода потока воздуха. С его помощью проверяют работоспособность вентиляции и систем кондиционирования в квартире,
• Тепловизор - контроль герметичности и теплоизоляции ограждающих конструкций, выявления наличия теплопотерь и прочих скрытых дефектов,
• Дозиметр радиации – проверка уровня радиационного фона в помещениях,
• Газоанализатор аммиака - проверка концентрации в воздухе соединений аммиака.
• Индикатор ЭМИ - обнаружение в квартире зон с повышенными электрическими и магнитными излучениями.

Не у всех может быть в наличии такое профессиональное оборудование. Но его можно взять в краткосрочную аренду. Или же заказать профессиональную приемку квартиры в новостройке специалистами, что часто бывает даже дешевле аренды.

Процесс приемки квартиры с отделкой подробно описан в данной статье по ссылке, а без отделки по этой ссылке. Здесь коротко перечислим на что в первую очередь нужно обращать внимание:

1. Двери (входную и межкомнатные при наличии) – отсутствуют царапины, вмятины и прочие внешние дефекты на полотне и элементах; закрывание плавное без задеваний полотна и заеданий ручек; при проверке вертикальности максимальное отклонение коробки - 3 мм.
2. Окна – отсутствуют царапины, вмятины, окалины и прочие внешние дефекты на стеклопакетах, рамах подоконниках и прочих элементах; закрывание плавное без задеваний створок и заеданий ручек; максимальные отклонения по вертикали и горизонтали оконного блока не более 3 мм.
3. Стены и перегородки – отсутствуют трещины, крупные неровности, оголенная арматура; отклонения по вертикали до 15 мм на всю высоту, по горизонтали до 5 мм на 1 метр.
4. Потолки – отсутствуют трещины, крупные неровности; отклонения от горизонтали не более 20 мм на всю площадь,
5. Полы – отсутствуют трещины, крупные неровности; отклонения от горизонтали не более 20 мм на всю площадь,
6. Отделка – не поверхностях отсутствуют внешние дефектовы (царапин, трещин, вмятин, вздутий, пятен и т.д.); смежные элементы (плитка, полотна обоев, доски ламината или паркета, плинтуса и т.д.) установлены без зазоров или с ровными зазорами (швами); геометрические отклонения: для стен не более 10 мм на всю высоту; для подвесных потолков по горизонтали не более 7 мм; для полов из плитки 4 мм на 2 метра и уступы между плитками не более 1 мм; из ламината 2 мм на 2 метра и уступы не допускаются. При простукивании плитки не должно быть изменение характера звучания.
7. Вентиляция – проверяется наличие тяги (вытяжки) при закрытых и открытых окнах (проверяется листком бумаги – при функционировании системы он будет отклоняться в стороны вытяжки. Зажигалкой проверять не рекомендуем – это опасно).
8. Отопление – проверяется работа системы и каждого радиатора, их крепление и внешний вид; отсутствие течей и подтеков на трубах, качество соединений, наличие терморегуляторов. В летнее время возможно произвести только внешний осмотр и косвенно проверить герметичность, убедившись в отсутствии мокрых пятен на полу.
9. Электрика – проверяется наличие и значение напряжения в сети, подключение фазы и ноля, подключение и функционирование заземления, работа автоматов и УЗО, подключение всех розеток и выключателей.
10. Водоснабжение – проверяется работа системы, качество и герметичность соединений и всех подключений, запорная арматура, краны, отсутствие течей.
11. Канализация – проверяются соединения всех деталей и фасонных элементов, выводы должны быть доступны для монтажа и закрыты заглушками, раструбные соединения выполнены без перекосов, отсутствуют протечки и подтеки, на трубах нет внешних дефектов, соблюдены уклоны (для Ø50 не менее 2 см на 1 метр, для Ø110 не менее 1 см на 1 метр),
12. Санфаянц (раковина, унитаз, ванная - при наличии) – нет сколов, трещин, царапин, все установлено без кренов с соблюдением горизонтального уровня.

Это основные вещи, на которые нужно обратить внимание. Когда приемка квартиры в новостройке ведется специалистом, своим профессиональным взглядом он может выявить многие другие дефекты, даже явно неописанные в нормативной документации.

После того, как вы все проверили, и скорее всего нашли дефекты, а они бывают в 99% случаев, у вас есть два варианта:

1. Не подписывать акт приемки (он же передаточный акт). Написать претензию застройщику и приложить перечень выявленных дефектов. Этот вариант гарантирует вам, что застройщик исправит замечания, причем он сам будет заинтересован сделать это как можно быстрее, чтобы успеть к установленному сроку передачи новостройки.
2. Подписать акт приемки с условием устранения дефектов и приложить их перечень к нему. В этом случае вы получите ключи, но замечания могут устраняться долго, иногда очень долго. Хотя по закону о защите прав потребителей срок регламентирован 45 днями, не все застройщики его соблюдают. При подписании акта требуйте указать срок устранения в нем.

Так все выглядит по закону. На самом деле на практике приходится сталкиваться с различными ухищрениями со стороны застройщиков.

Некоторые пытаются давить на то что дефекты не значительные и согласно статье 7 ФЗ 214 не «делают его непригодным для предусмотренного договором использования», а значит не могут являться предлогом для уклонения от подписания передаточного акта.

Некоторые предлагают подписать акт приема-передачи с формулировкой «принято без замечаний», не обращая внимание на их фактическое наличие. Сроки устранения они самом собой не указывают и не известно, устранят ли вообще эти замечания.

Часто в актах расписываются представители застройщика, не уполномоченные на это соответствующими доверенностями. Доказать потом легитимность такого документа практически невозможно.

Таких ходов и лазеек не мало. Во многих тонкостях может разобраться только профессиональный юрист, благо в нашей компании он есть. В рамках пакета «Полный» или беря отдельную услугу на этапе заказа, вы получаете возможность на так называемый «звонок другу», в нашем случае юристу. Он в режиме онлайн ответит на все возникающие вопросы и подскажет как лучше всего поступить, что подписывать, что требовать и т.д.

Не спешите. Даже если вас будут торопить – время приемки никак не ограничено законом.

Не верьте. Если вам говорят, что недостаток незначительный, пишите все замечания по максимуму.

Не бойтесь. Даже если вам указывают на какие-либо пункты в договоре, все что в нем противоречит ФЗ-214 является ничтожным.

Не стесняйтесь. Озвучивайте все претензии и замечания, требуйте все положенные бумаги и документы – Вы клиент и Вы платите деньги.

Требуйте. От застройщика соблюдать все взятые на него обязательства, в первую очередь по качеству и срокам передачи квартиры. Все должно соответствовать действующим нормам, и любое отклонение - это уже нарушение договоренностей.

И последнее, при приемке квартиры в новостройке помните, что вы клиент, вы платите деньги, причем не малые, поэтому и требовать имеете право все, что положено и обещано.