Оценка квартиры для ипотеки. Как проходит и для чего нужна?

Особенность ипотеки в том, что кредит непременно обеспечивается залогом. Если заемщик не платит – банк не будет в убытке, потому что сможет продать залоговую квартиру на аукционе. Этот залог считается ликвидным, если сравнивать с офисами и другой коммерческой недвижимостью.

Процесс продажи квартиры не выгоден для банка. Это требует целого ряда процессов: обращение в суд за решением, передача решения суда приставу, далее - организация торгов. При таких условиях выкуп квартиры произойдет в лучшем случае в течение года. При негативном исходе квартира может и вовсе не продаваться и тогда банк получает ее в счет задолженности заемщика.

То, какой именно тип недвижимости приобретается в ипотеку, важно для банка. Потому что на начальном этапе происходит оценка возможных рисков, расчет результата. Удастся ли в случае отказа заемщика от внесения платежей по ипотеке продать квартиру за ту же сумму? В этом помогает оценка недвижимости. С ее помощью покупатель может получить гарантию того, что объект стоит тех денег, которые за него хотят получить.

Эту работу выполняют оценщики, опираясь на законодательство РФ. Помимо закона есть еще ряд нормативных документов и приказов. Чтобы приступить к оценке, специалист должен отвечать нескольким требованиям:

1. Иметь диплом, подтверждающий профессиональную подготовку по специальности.
   
2. Состоять в российском обществе оценщиков. Информация об этом должна быть прописана в реестре организации.
   
3. Иметь полис страхования ответственности оценочной деятельности.
   
   

Если оценщик отвечает всем этим требованиям, любой банк обязан принимать результаты его оценки. Однако зачастую банк предпочитает доверять собственным аккредитованным специалистам. Такое организации принимают любые результаты, но рассмотрение тех, что поступают от сторонних оценщиков, может существенно затягиваться по времени.

Услуга оплачивается заемщиком, который приобретает жилье. Большинство оценщиков предпочитают получать предоплату за свои услуги. То есть перед выездом на место сотрудник компании получает документы, знакомится со всей необходимой информацией, клиент переводит деньги за услугу, а уже после этого начинается непосредственно оценка. Реже плата требуется после подготовки отчета оценщика.

Список оценочных компаний можно взять в банке. Позвоните в несколько из них, выясните ключевые нюансы. Основной - как скоро оценщик сможет быть на месте. Обычно это до двух дней. Есть вариант подготовить отчет в ускоренном режиме, но это обычно стоит дороже. В этом случае специалист будет у вас уже завтра, а подготовка результатов займет и вовсе пару часов.

Процесс делится на несколько этапов. Первым делом оценщик должен получить доступ к документам, без которых анализ не возможен. Оплата также зачастую производится сразу.

Пакет необходимых документов включает:

• Технический паспорт на жилье. Если паспорта нет – тогда нужна выписка из реестра ЕГРН. Это необходимо для оценки состояния здания и квартиры, увидеть были ли перепланировки и другие изменения.
  
• Документы заказчика. Паспорт необходим для идентификации клиента и передачи информации в банк для начала подготовки сделки.
  
• Свидетельство о собственности или выписка из реестра недвижимости с указанием владельца.
  
  

В большинстве случаев процесс оценки выглядит примерно так:

1. Вариант первый. Заявка подается онлайн или в банке. Для этого заемщик предоставляет документы, указывает основные данные и оплачивает услуги. Как только оплата пройдет – документы передаются и работа начинается, согласовывается день и время для проведения осмотра, фотографирования.
2. Вариант второй. Заявка подается сразу в компанию по оценке, минуя банк. Клиент самостоятельно выбирает оценщика и высылает ему документы. Здесь оплата также производится заранее, до начала работы по определению стоимости жилья.

Независимо от того, какой вариант будет выбран, отчет формируется в электронном виде и высылается напрямую в банк. Получит ли отчет клиент, согласовывается отдельно.

Подготовка отчета по результатам оценки занимает обычно один – два рабочих дня или три календарных. При ускоренном варианте срок сокращается до одного дня или даже нескольких часов. На сроки напрямую влияют такие факторы, как тип недвижимости, район ее расположения, удаленность от города.

После того, как анализ закончен, его результат формируется в виде отчета. Это альбом в формате ПДФ. Несколько лет назад начался переход от бумажных вариантов к электронным и могли использоваться оба варианта. Сегодня бумажные отчеты не используются.

Отчет заверяется электронной подписью. Если нет электронной подписи, то отчет не может считаться действительным. Объем итогового документа может составлять около сорока страниц.

Отчет составляется вручную оценщиком. В шаблон вносятся сведения по заранее определенной схеме. После того, как документ закончен, его переводят в формат ПДФ, архивируют и хранят вместе с остальными документами по ипотеке.

Какую информацию дает отчет

Главная информация - это ликвидационная и рыночная стоимость помещения. Под рыночной понимают ту цену, за которую объект можно продать без ускорения процесса, по обычным условиям рынка. Ликвидировать – то есть быстро отдать квартиру и получить за нее деньги в кратчайшие сроки. Эти значения могут сильно различаться. Определить стоимость можно только с учетом ряда критериев, таких как:

• Текущая ситуация и конъюнктура рынка недвижимости на данный момент.
  
• Состояние дома и квартиры.
  
• Место расположения, удаленность транспортной развязки и других элементов инфраструктуры.
  
• Материал, из которого построено здание, состояние перекрытий, тип фундамента.
  
• Полезная площадь квартиры, высота потолков, куда выходят окна, планировка и внесенные в нее изменения.
  
  

Опираясь на эти и другие данные, специалист может сформировать оба значения стоимости. Определить заранее можно и срок, за который квартиру скорее всего получится продать, то есть ее ликвидность. Также сотрудник прогнозирует возможное изменения цены со временем, будет она расти или снижаться в зависимости от особенностей рынка.

Отчет по результатам оценки включает следующую информацию:

• Данные заказчика и сотрудника, выполняющего оценку.
  
• Описание квартиры, ее состояния, указание жильцов.
  
• Особенности рынка недвижимости.
  
• Оценочная стоимость при обычной продаже и на торгах.
  
• Дополнительная информация, фотографии, сканы документов

Отчет сохраняет юридическую силу полгода.

По Москве стоимость стартует от 2,5 тысяч рублей. В СПб – от 3 тысяч. В зависимости от компании цены могут различаться, доходить и до 6 тысяч и более. Специалисты частной практики могут занижать цены, но от этого качество работы не будет более низком. Такая ценовая политика связана с недостатком клиентов и тем, что банки отдают предпочтение аккредитованным сотрудникам, а не сторонним ИП.

На формирование цены влияет несколько основных факторов:

• Район расположения. В зависимости от района меняется цена за квадратный метр. Чем ближе к центру, чем новее дом, чем более престижная недвижимость расположена рядом - тем дороже.
  
• Технические особенности здания. Дата постройки, время после последнего капитального ремонта, этажность, мусоропровод, состояние подъездов, есть ли парковка.
  
• Технические особенности квартиры. Состояние коммуникаций, системы отопления, какой пол, какое на нем покрытие, наличие или отсутствие кафеля на кухне и в ванной, состояние проводки и другие параметры. Квартира может получить статус «требует ремонта» если в ней, например, грязные обои, поврежденный ламинат и т.д. Не имеет значения сколько стоили отделочные материалы, которые использовались при последнем ремонте помещения. Новейшие дизайнерские обои будут учитываться так же как и простые недорогие варианты.
  
• Текущее состояние рынка. В оценке учитываются также подобные объекты, уже выставленные на продажу. Например, рассматривая двухкомнатное жилье на втором этаже в кирпичном доме, эксперт будет оценивать стоимость и состояние таких же двухкомнатных квартир в соседних кирпичных домах. При сравнении дома кирпичного и панельного будут использоваться коэффициенты.
  

При определении размера ликвидационной стоимости применяются формулы. Здесь в игру вступают два важных понятия: эластичность спроса и изменение стоимости денег со временем.

Эластичность спроса

Например, есть квартира на три комнаты на нижнем этаже не будет пользоваться спросом. Покупателям не нравится сразу два аспекта – большая квадратура и низкий этаж. Чтобы такую квартиру можно было продать быстро, нужно снизить цену. Для таких случаев разница между ликвидационной и рыночной ценами может достигать трех и более миллионов рублей.

На однушку в центре города на среднем этаже – напротив, спрос будет высоким. Особенно если в пешей доступности есть транспортная развязка, метро и другие важные элементы инфраструктуры. В этом случае обе цены будут примерно на одинаковом уровне.

Изменение стоимости денег со временем

Если рассматривать крупную сумму денег в долгосрочной перспективе, принято считать что стоимость их со временем снижается. Это обусловлено инфляцией, изменением курсов валют. Квартира, проданная сейчас дешевле, более выгодна, чем она же, но проданная позже по более высокой цене. В целом цены на жилье на рынке постепенно снижаются, деньги обесценивает инфляция, есть риски связанные с политической обстановкой в стране и мире. Поэтому лучше продать квартиру прямо сейчас.

Если в ход вступает ликвидационный сценарий, то в первую очередь обеспечивается погашение штрафов по долгам, а потом уже гасится тело долга. Остаток денег, то есть разницу в цене, получает заемщик. То есть высокая ликвидационная стоимость ему на руку, чем она выше тем больше будет денег в остатке.

Когда речь идет о недорогих квартирах, их ликвидационная цена всегда очень близка к рыночной. С дорогостоящей и элитной жилплощадью все сложнее, разница больше.

При выдаче ипотеки сумма рассчитывается на основании рыночной стоимости. Зачастую это сумма, на 10-20 процентов ниже чем указано в отчете оценщика. Даже если собственник оценил квартиру выше, чем оценщик, банк все равно берез за основу именно сумму из отчета. Поэтому реальная стоимость квартиры не должна значительно отличаться от расчетной.

Если покупатель выбрал квартиру, цена которой выше чем аналогичные предложения, можно попросить оценщика пойти навстречу и, например, добавить коэффициент, повышающий цену. Здесь может помочь кухонный гарнитур или дорогие оконные пакеты, которые перейдут в пользование новому владельцу.

Некоторые оценщики могут перед началом работы поинтересоваться на какую сумму хочет выйти клиент. Если вопрос задан не будет, нет ничего плохого в том, чтобы самостоятельно озвучить нужную сумму.

Пример:

Например, при оценке однокомнатной квартиры колебание цены допустимо в пределах 6 тысяч рублей или до 15 процентов от стоимости. Есть помещения с перепланировкой. Если изменение небольшое и его не нужно вносить в план – то влияния на цену оно обычно не имеет. Если переделали сильно и это нужно узаконить, то в отчете специалист укажет сколько примерно будет стоить внесение изменений в документы.

Влиять на цену стоит только законными путями. Подключать другие методы категорически не стоит, вводить банк в заблуждение при помощи махинаций – очень плохая идея.

Основные моменты, на которые нужно обратить внимание

1. Проанализировать цены и условия оценки у нескольких специалистов перед тем, как выбрать кого-то из них.
2. Компания, которая будет проводить оценку, должна быть аккредитована и иметь стаж. Это поможет свести к минимуму возможные вопросы банка к отчету. Лучше вовсе не испытывать судьбу и обратиться к тем оценщикам, которых аккредитовал выбранный банк.
3. Не стесняйтесь заранее озвучить ожидаемую цену квартиры.
4. Чтобы облегчить работу оценщика и ускорить процесс, можно предложить специалисту использовать фотографии, высланные вами. Тогда вся работа может быть выполнена удаленно.
5. Покупка должна состояться не позднее чем через полгода после оценки.

Если у вас остались вопросы, касающиеся оценки квартир для ипотеки, вы можете проконсультироваться у специалистов компании Техприемка.